注文住宅を建てるのに、絶対に必要なもの。
それは土地。
いまはわざわざ不動産屋さんに足繁く通わなくてもSUUMOやアットホームで探すことができますね。
で、立地よし、広さよし、さらに価格も安し！これはお宝物件だ！！
そんな土地を見つけたら、急いで問い合わせてみましょう。
でもその土地には家を建てることができない可能性もあります。
さて、なぜでしょう？
（長文です。あしからず…）
家を建てることができない土地って、どんな土地ナンダロウ？
その土地で注文住宅は建てられる？
お気に入りの土地が見つかったとしても、家が建てられない土地があります。
理由は、ざっくり４つ。
- 法律によって、家が建てられない土地
- 望む環境とはちがうため、家が建てられない土地
- 土地そのものが安全ではないため、家が建てられない土地
- 費用がかかりすぎるため、家が建てられない土地
それぞれを見ていきましょう。
法律によって、家が建てられない土地
周りの相場に比べるとだいぶ安い…
土地探しを始めた頃にそんな物件の資料請求をしたことがあります。
親切な不動産屋さんだと、最初に問い合わせた時に教えてくれるはずのことがあります。
それは資料請求した物件が再建築不可物件であること。
「再建築不可物件」とは、文字通り再び家を建てることができない土地物件であることを示しています。
再建築不可物件の場合、建物を取り壊して建て替えることができません。
これは法律で決められていますが、このように、法律によって決められている場合は、家を建てることができません。
ですので、注文住宅を立てようと思っているぼくらにとっては、間違っても契約してはいけない土地になります。
では再建築不可物件に指定される土地とはどんな土地でしょうか？
接道義務を満たしていない土地
新しく家を建てるには、
というルールがあります。
これを接道義務と言います。
幅４m以上ある道路に、間口が２m以上接していない場合、その土地に、新しく家を建ててはいけないというルールです。
建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地が、道路に2メートル（ないし3メートル）以上接しなければならないとする義務をいう
道路のようで道路でない道路
また道路は道路でも建築基準法で認められた道路に接していない場合も、再建築することは認められていません。
建築基準法で認められている道路というのは、建築基準法４２条によって定められている道路です。
原則的に幅が４m以上の道路が、道路として認められています。
| 建築基準法種別 | 内容 |
| ４２条１項１号 | 幅４m以上の道路法で定められた道路（国道・県道etc.） |
| ４２条１項２号 | 都市計画法・土地区画整理法などの法律によって造成された道路 |
| ４２条１項３号 | 建築基準法施行時（昭和２５年１１月２３日）にすでに幅員４m以上あった道路 |
| ４２条１項４号 | 都市計画法で２年以内に事業化が予定されている都市計画道路 |
| ４２条１項５号 | 民間が申請を行い、行政からの指定を受けて作られた道路。位置指定道路。 |
また幅が４m未満でも一定の条件のもと特定行政庁が指定した場合は、幅４m未満でも道路と認められている場合もあります。
| ４２条２項 | 幅１.８m以上４m未満の道路で、一定の条件のもとで特定行政庁が指定した道路 |
接道義務の緩和
物件の備考欄などに「４３条但し書き」とあったら、それも注意が必要です。
これは４３条但し書き道路で、建築基準法４３条１項に定めらえれているので、こう呼ばれています。
建物の敷地の周囲に広い空き地などがあり、安全上問題がないと認められた場合に、２m以上接道していなくても建築することができるというルールです。
ただ空き地になっていれば４３条が適用されるかというとそうではありません。
将来にわたって安全上の支障がないというのが条件になります。他人が所有している空き地や畑では許可は出ないようです。公園や広場などがここでいう空き地に該当します。
また通常の道路に接しているわけではないので、制約や手続き上の面倒があります。建築審査会にというところの許可が必要になります。
接道義務の付加
敷地に道路が２m以上接していても安全上問題がありそうな場合は、敷地が接しなければならない道路の幅員、接道の長さなどに特別な制限が付加される場合があります。
以上のような接道義務を満たしていない状態の土地では、新たに建物を建てることができません。
望む環境とはちがうため、家が建てられない土地
ほかにも家が建てられないケースがあります。それが用途地域における建築物の制限によって、土地周辺の住環境が望んだものになっていない場合です。
用途地域とは…
都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類がある。
で、１２種類の用途地域それぞれは以下の感じです。
- 第１種低層住居専用地域
- 第２種低層住居専用地域
- 第１種中高層住居専用地域
- 第２種中高層住居専用地域
- 第１種住居地域
- 第２種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
用途地域が指定されることで、高さ制限や道路斜線制限といった地域内で建築する場合に与える制限が決定されます。
１２種類の用途地域のうち、住宅を建てることができないのは、なんと「工業専用地域」だけ。それ以外の用途地域は、「工業地域」だろうと「商業地域」だろうと一戸建てやマンションを建てることができます。
しかし、当然のことながら用途地域の違いによって住環境としては大きく変わってくるので、思った通りの家が建てられない！なんてことが発生します。
第一種低層住居専用地域だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき
第一種低層住居専用地域は、容積率の制限や高さ制限がほかのどの用途地域よりも厳しく設定されています。そのため大きなマンションやデパートなどといった高い建物は作れません。
環境としてはもっとも住宅地に適している地域になります。
建てられるのは、一般の住宅のほか小規模な兼用住宅（店舗や事務所との兼用）、小学校・中学校・高校、老人ホーム、診療所などになります。
住宅地としては適していますが、各種制限が厳しいため一定規模以上の店舗や病院が建つこともありません。住宅兼用の店舗ではないコンビニなども建たないので、ちょっとした買い物には不便な場合もあります。
第二種低層住居専用地域だいにしゅていそうじゅうきょせんようちいき
第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域で許される建築物に加え、１５０㎡までの店舗や飲食店も認められている地域です。
第一種中高層住居専用地域だいいっしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき
低層住居専用地域に建てることが許された建築物に加えて、病院・大学・５００㎡までの大きめな店舗も認められています。
中高層マンションも、この用途地域に建てられることが多いです。
第二種中高層住居専用地域だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき
第一種中高層住居専用地域で認められた建築物に加え、１,５００㎡までの店舗や事務所が認められています。
第一種住居地域だいいっしゅじゅうきょちいき
３,０００㎡までの店舗・事務所・ホテル・旅館のほか、５０㎡以下の小規模な工場の建築も認められています。
基本的には住居が主な建築物になる地域で、指定されている面積も最も広くとられています。
制限が緩いので大規模なマンションなどが建てられたりもします。
第二種住居地域だいにしゅじゅうきょちいき
住居地域ではありますが、パチンコ店やカラオケなどの店舗の建築も認められている地域です。
準住居地域じゅんじゅうきょちいき
住居の用途地域ではもっとも制限が緩いのが準住居地域です。
住居以外では営業用倉庫・小規模な自動車修理工場・映画館なども認められています。
近隣商業地域きんりんしょうぎょうちいき
周辺住民が買い物するためのお店やスーパー、商店街など近隣住民のための商業施設を建てられる地域です。
商業地域しょうぎょうちいき
市街地の中心部、主要ターミナルの周辺に指定されている地域です。多くのビルが建ち並ぶエリアになります。
一定の工場を除いて、ほとんどの建築物を建てることが認められている地域です。
住居を構えようとする場合は、周辺環境に注意しなければなりません。
地域の特性上、地価が高いので一戸建て住宅が建てられることは稀で、住居としては高層マンションが建てられるなどが多くあるケースです。
基本的には住環境が重視される地域ではないので、日影規制などの制限も適用されない地域になります。
準工業地域じゅんこうぎょうちいき
商業地域と並んで用途の幅が広いのが準工業地域です。
特殊な工場などを除いてほとんどの建築物を建てることが可能です。
昔ながらの町工場が集まっている場所などが準工業地域に指定されていることも多く、そのため平日と休日は街の雰囲気がガラッと変わるなどするのが特徴です。
住宅を構える場合、環境変化もチェックした方がよい地域です。
工業地域こうぎょうちいき
ほとんどの工場を建てることが可能な地域です。
住宅の建設は認められているので、工場跡地にマンションを再開発で建てるなどがあるようです。危険性の高い工場施設を建てることも認められている地域のため、そういった周辺環境への注意が必要になります。
敷地周辺以外にも、駅までの道のりにおける大型車両の通行など、街自体の住環境の注意も必要になります。
工業専用地域こうぎょうせんようちいき
１２種類の用途地域の中で、唯一住宅を建ててはいけない地域です。
SUUMOやathomeで土地を検索している場合、住宅が建てられない用途地域の土地が出てくることはありません。
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土地そのものが安全ではないため、家が建てられない土地
家の耐震性や耐久性をいくら頑張っても、家を建てる土地そのものが軟弱な地盤だと意味がありません。
欠陥住宅のおよそ７割は軟弱地盤によるものであるとも言われています。
そんな土地に３５年もの住宅ローンを組んで家を建てることはできません。
では、そんな地盤の安全性はどうやって調べれば良いのでしょうか。
最終的にはちゃんとした地盤調査の必要がありますが、地盤の状況は周辺環境からもある程度わかります。
埋め立てた土地か？
その土地が以前はどんな状態だったかは、地盤の強度に重要です。
沿岸部のように、むかしは水場で埋め立てた地域であればわかりやすく軟弱地盤である可能性があります。
それ以外にも、街中であってもむかしが川や暗渠などの水場であり、埋め立ててできた問いである場合は軟弱地盤である可能性があります。
街中で突然、タイルなどできれいに舗装された道路が現れた場合は、かつてそこは暗渠だった場合が多くあります。
また俗に言われるのは「氵（さんずい）」の漢字がつく地名の場所はかつては水場だったというもの。
必ずしも氵のつく地名がむかしは水場で地盤が軟弱かというとそうではないので、よく調べることが大切です。
川や暗渠だったかどうかは、古地図で確認するのが一番です。
周辺道路との高低差はあるか？
周辺道路より敷地が低い場合、雨水などが道路から敷地内に流れ込んできます。
そいうった道路より低い位置にある土地は水が溜まりやすく、地盤が弱いことが多くあります。
盛り土による造成地か？
坂の途中に土地があるなどした場合、平らにするために土を持っている場合があります。
このように傾斜地や窪地などに盛り土をしている場合は、地盤が軟弱な可能性があります。
近隣の住宅は問題ないか？
すでに建っている近所の建物も参考になります。
近隣住宅の基礎部分などに亀裂が入っている場合、ひびの幅が０.５mm以上の場合は注意が必要です。
地盤をチェックするアプリも
簡易的に地盤の強度を調べるアプリもあります。
いまいる場所の地盤を見える化するアプリ、その名も「じぶんの地盤」です。
GPSの位置情報から、いまいるところの安心スコア、地盤リスクの目安を表示してくれます。
公共のデータに基づいて、液状化や土砂災害、地震による揺れ、浸水のリスクの５項目を、それぞれ２０点満点のスコアで評価してくれます。
いまいる場所だけでなく、近隣３００メートル先のスコアまで表示してもくれるので、どちらの方角が安心できる場所なのかも素早く表示してくれます。
土地の契約までは、業者による地盤調査はなかなかお願いできないと思いますが、ある程度どんな地盤の地域なのかがわかれば、土地探しの役には立つと思います。
費用がかかりすぎるため、家が建てられない土地
土地探しをはじめだして気づいたことですが、土地を購入するときには土地代以外にもたくさんのお金が必要になります。
仲介手数料や保証料や、そして金利…などなど、ほかにもたくさん。
何十万単位、何百万単位で諸費用と呼ばれるお金が発生します。
予定外の支出が発生するような土地にも、やっぱり家を建てることはできません。
土地だけに予算を使い切ってしまうと、建物に回す分がなくなってしまいますから。
想定外の費用が発生して資金計画が崩れてしまう原因としては…
- 地目が宅地ではない
- 周囲との高低差がある
- ライフラインが整備されていない
- 地盤が悪い
- 規制が厳しい地域である
- 隣地との境界が不明確なまま
などが挙げられます。
地目が宅地ではない
地目 が農地の場合、そのままでは住宅を建てることはできません。農地転用の申請が必要になります。申請して、地目変更の登記を行うことになりますので、登記費用が発生します。
またいままでが農地として使用されていたとすると、農作物を撤去したり、畑用の土を処分したり、土地が下がっていた場合などは盛り土の費用なども発生することが考えられます。
周囲との高低差がある
お隣さんや敷地が接している道路との高低差がある場合、擁壁工事の費用が多くかかる可能性が高まります。
ライフラインが整備されていない
購入した土地に、上下水道や電気・ガスなどの公共設備が引き込まれていない場合、新たに設備を引いてくる工事費が発生します。
都心などの土地で、広い土地が分筆されている場合、隣の土地には引き込まれているのに購入した土地の方に上下水道が引き込まれていないなどの可能性もあります。
地盤が悪い
軟弱地盤の場合、地盤補強工事が必要になります。
重量のある構造で住宅を作るなどした場合、地盤補強もそれなりに高額な費用になることがあります。
規制が厳しい地域である
家づくりには県や市の自治体ごとにさまざまな規制があります。防火地域だったり、風致地区であったり、規制があることで間取りや構造に制約が生じるとともに、材質などに費用がかかる可能性があります。
また各規制ごとに申請が必要になる場合もあり、申請費用などの負担も発生します。
隣地との境界が不明確なまま
近隣とのトラブルになるケースで一番多いと言われるのが、境界についてです。
境界杭がなかったり、隣地境界をはっきりさせないまま購入してしまうと、境界確定測量の費用が発生したりする恐れがあります。
土地の購入前に売主や隣地の土地所有者立会いのもと境界杭を設置しておくことが大切です。
まとめ：お気に入りの土地に家が建たない４つの理由
お気に入りの土地なのに家を建てることができない理由は４つありました。
- 法律で家が建てられない土地 → 再建築不可
- 環境で家が建てられない土地 → 用途地域が合ってない
- 安全ではないため家が建てられない土地 → 地盤の問題
- 費用がかかって家が建てられない土地 → 予算が足りない
法律、環境、安全性、予算が原因になってせっかく気分が高まったのに、家を建てることができなくて残念な思いをする前に、ちょっとだけここに家が建てられるか？を調べてみると良いと思います。
再建築不可物件かどうかは、意外と聞かないと教えてくれない不動産屋さんもありました。
（※投資目的で中古一戸建てを購入するケースも多いようで。そういった方はリノベーション目的で再建築不可物件でも問題ないそうなので。）
家づくりははじめてみて気づくこと満載なのですね。
家を建てられない土地には、どんな注文も叶わない
