注文住宅を建築中です。
で、そのお金は当然のことながら銀行で住宅ローンを組んで準備することにしたのですが、
あれよあれよという間に、６つもの住宅ローンを組むことになってしまいました。
注文住宅系のブログでも、あんまり聞いたことないんですし、
どう考えても、もっとシンプルにできると思うのですが、そんな銀行とのやりとりの記録です。
なぜ、住宅ローンを６つも契約？
注文住宅の住宅ローンはちょっと複雑
よく言われることですが、注文住宅の住宅ローンは、建売を購入するのに比べてちょっと複雑です。
建売住宅を住宅ローンを組んで買う場合、ハウスメーカーに支払うタイミングは１回だけ。
住宅ローンは、融資を実行する代わりに担保として土地と建物を担保にとるので、
購入したときに住宅ローンを組めば済みます。
一方、注文住宅の場合、ちょっと違います。
家の設計をはじめてから完成するまで半年以上の時間がかかります。
その間、建築士さんや工務店さんにタダ働きさせるわけにもいかないので、
設計料や工事費を、工事開始や上棟など、まとまったお金をいい感じのタイミングで分割して支払っていく必要があります。
銀行が融資してくれる条件として、抵当権を設定する必要があるので、
建物ができる前には、原則として住宅ローンを組むことができません。
でも、まとまったお金は、家が建つ前に必要になってくる…
そんな時に使われるのが つなぎ融資 だったり 分割実行 と言われる方法です。
分割実行するつもりが…
住宅ローンを組むときに、分割実行するつもりで銀行を探して、みずほ銀行に審査を申し込みました。
当然のことながら注文住宅であること、分割実行希望のことを事前に伝えてあります。
土地を購入したときに、いよいよ住宅ローンを契約です。
これは普通に、土地購入代金分の融資を契約。
この最初の契約の際に、まだ融資を受けていない建物分も今後融資を受けるという覚書のようなものを銀行と交わしました。
こちらとしても当然そのつもりなので、残金もみずほ銀行から融資を受ける気まんまんでサイン。
問題はその次からです。
その覚書の体裁が、実はいけなかったようです。
覚書の書面には、残金分一括の金額が記載されていたのですが、そういう書き方がされている場合、着工時や上棟時に必要な工事費を、都度都度融資することができないとのこと。
（こちらとしては分割実行する前提で申し込み、その上で出された書面なのでなんの疑いもなくサインしたわけですが、銀行としてはそうじゃなかったようです。意味不明ですが）
なので、残金を都度都度融資受けられるように、再度覚書の内容を書き直したものにサインし直し。
このサインをし直す時にも問題が発生します。
銀行myルールに振り回される
銀行担当者曰く、必要な時に必要な分だけの融資を行います。とのこと。
もっともらしく聞こえますが、この銀行ルールがあることで、６回もローン契約することになります。
工務店に支払う回数は着工時・上棟時・引き渡し時で、支払いの割合もほぼ３分割の、もっともオーソドックスなスタイル。
今回は、設計を建築士さんに依頼していたので、建築士さんへの設計料支払いがありました。
この設計料の支払いのタイミングは、設計請負契約時から複数回に分けての支払いになっていました。
つまり着工前から始まっていたわけです。（着工してからは、工務店さんへの支払いのタイミングと揃う）
まとめると、ぼく的には、支払いのタイミングというのが以下な感じになっていました。
1.土地購入分支払い
2.建築士さんへ１回目の設計料支払い
3.建築士さんへ２回目の設計料支払い
4.建築士さんへ３回目の設計料支払い
5.建築士さんへ４回目の設計料支払い＋工務店さんへ着工時の支払い
6.建築士さんへ５回目の設計料支払い＋工務店さんへ上棟時の支払い
7.建築士さんへ６回目の設計料支払い＋工務店さんへ完成時の支払い
こういった場合、普通だったら、設計料分の2.と3.と4.は自己資金で支払っておいて（つまり立て替え）、 5.の着工のタイミングで、まとめて融資を受けることが多いと、建築士さんには言われました。
が、「必要な時に必要な分だけ融資を行う」という銀行ルールではそれがダメなんだそうです。
5.の支払いが行われる時に融資されるのは、「４回目の設計料支払い」分と「着工時の支払い」分のみ、それ以前に立て替えていた分は融資対象外、ということでした。
住宅ローンに設計料が含まれないとなると、手持ち資金から出さなければいけなくなりますよね。
それ、しんどいですよね。口座のお金、どんどんなくなっちゃいますし、新生活時の家電買い換えとかの分の計算が狂います。
で、どうなったか。
支払いがあるたびにローンを組む。つまり、６回ローンを組む以外に方法がありませんでした。
（※2.1回目の設計料支払い分だけは自己資金から支払いました）
そもそも納得いかない点がある
みずほ銀行のルールでしょうがないと言われれば、そう思うしかないのでしょうが、納得いかない点があります。
注文住宅を建てるにあたって、資金計画を立てますよね。
住宅ローンでいくら借りられるのかと、その金額（＋自己資金）でどんな家を建てることができるかの調整をしながら、計画しますよね。
で、融資を受けられる金額に見合った土地が買え、家が建つわけです。
土地を買う以前の段階で、その融資金額はFIXされてるはずです。普通は。
でもですね、支払いスケジュールと「必要な時に必要な分だけ」銀行ルールの関係で、設計料を住宅ローンに含めることができないと言われたのは、土地の融資実行が終わった後でした。
さらに、設計料を住宅ローンでまかなえない場合、当初銀行と交わした覚書にあった金額に、融資金額が届かないんです。
建築士さんや工務店さんへの支払いスケジュールは銀行の住宅ローン審査の段階で提出してあるので、途中で設計料が住宅ローンに組み込めないとなった場合、どうやって、最初に約束した金額を融資する予定だったのか、謎です。
いつのタイミングで、いくら融資するつもりだったのか、質問しても結局回答はなしです。
その回答がない代わりに、６本の住宅ローンを契約することを提案されたわけですが。
これって分割実行じゃないんじゃないかな
融資のタイミングとかは、分割実行と呼ばれているものと似てますが、これって本来の分割実行じゃないのでは？と思います。
ネットを調べてもあんまり情報なかったのでわかりませんが、単純にたくさん住宅ローンを組んだだけなのではないかと。
たくさん住宅ローンを組むことによるデメリットもいっぱいです。
・契約するたびに、毎回銀行に足を運ばなければならない
・契約するたびに、収入印紙や印鑑証明など必要書類を揃えなければならない
・契約するたびに、印紙税が必要になる
・毎月の住宅ローン残高のお知らせが、契約した本数分、別々の封筒でやってくる
などなど。なんかおかしい気がしますね。無駄な気がしますね。
注文住宅を住宅ローン組んで建てる人はそんなに少ないわけじゃないと思いますが、
メガバンクだからと言って、契約関係がシステマチックになっているかと言ったら、どうやらそうじゃないみたいです。
まったくうまいやってくれてる気がしないので。
つなぎ融資・分割実行以外にも、住宅ローンの本数を増やすというやり方もある（らしい）
