土地の引き渡し無事終えました。
ついに晴れて土地持ちです。
土地引き渡し後は、同席してもらった司法書士さんによって、速やかに登記の手続きが行われました。
今回行った登記はふたつ。土地の所有権移転登記と、抵当権設定登記です。
さて、抵当権を設定する登記とはいったいなんなのでしょうか？
抵当権とはナンダロウ？抵当権設定登記とはナンダロウ？
抵当権とは？
まず、抵当権とはなんでしょう？
wikipediaによれば、
債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利
とあります。
つまり、住宅ローンでお金を銀行から借金した時に、銀行が家や土地を借金の担保として確保できる権利です。
ぼくら借りる側ととしては住宅ローンが支払えなくなったら、担保物件を銀行が取り上げてもいいですよと、権利を相手に渡すことですね。
この契約をしないと、銀行は住宅ローンを組んでくれません。
書面を交わすだけでも契約自体は有効ですが、通常は必ず抵当権設定登記を行います。
抵当権設定登記とは？
抵当権設定登記とは、土地と建物などの物件を担保に抵当権を結ぶ契約をしたことを法務局に届け出ることです。
契約したことを、国の機関である法務局に登記することで、担保物件を優先的に得ることを国に保証してもらうわけです。
この抵当権設定登記は、がんばれば自分でもできるそうですがそのハードルは高く、普通は司法書士さんに代理で登記してもらうことになります。
そんなわけで今回のぼくの場合も、代理で登記をしてもらったわけです。
抵当権設定のタイミング
抵当権は住宅ローン融資が実行された後、すぐに設定されます。
ここでも注文住宅ならではの面倒くささというか、よくわからないシステムが登場するので、建売の場合と比較してみましょう。
建売住宅の場合
すでに建物ができあがっていますので、土地と建物の引渡しは同時です。建物分と土地分の両方含まれた住宅ローンをそこで受けることになります。
抵当権はこのタイミングで設定されます。建物と土地それぞれを担保にして登記します。
この１回で抵当権設定と抵当権設定登記は終了です。
注文住宅の場合（特にぼくの場合）
注文住宅は、つなぎ融資や分割実行などの形で、土地の住宅ローンを先に実行してもらいます。その後、建物が着工してからまた別に建物分の融資を受けます。
土地と建物の引き渡しのタイミングが違うために、抵当権の設定のやり方がいくつかあります。
土地に関しては、すでに存在しているので最初の住宅ローン実行の段階で担保に設定することができます。
が、建物に関してはまだ完成していないので担保に設定することができません。
（建物の抵当権設定は、完成し、 建物表題登記 ・ 所有権保存登記 が終わった後に 抵当権設定登記 が可能になります）
抵当権を設定する３つのやり方
どのタイミングで、なにを担保物件とするかによって、登記の設定が変わります。金融機関によってやり方が違うようですが、登記を行うタイミングとしてはだいたい３つに分けられます。
やり方① 抵当権設定登記を２回する
土地の引き渡し時に「土地だけ」に抵当権を設定する登記を行い、建物の引き渡しを受けるときに「建物」の抵当権設定登記を行うやり方です。
「土地だけ」の場合は、建物が完成した後に建物に対して抵当権を設定する登記をすることになります。つまり抵当権設定登記を２回行うことになります。
やり方② 抵当権設定登記＋抵当権追加設定登記
今回のぼくのケースです。「建物価値分を含めた土地」の場合、建物が引渡し時に建物を追加で担保に加える登記をすることになります。つまり土地引渡し時に抵当権設定登記をし、その後抵当権追加設定登記をする方法です。
抵当権追加設定登記とは？
抵当権追加設定登記とは、すでに抵当権が設定されている担保物件に、新たに担保となる物件を追加する登記です。
土地を先に購入せざる得ない注文住宅においては、前述のとおり土地購入時に住宅ローンを組む必要があります。基本的にはこの段階で抵当権に設定できるのは「土地」だけです。
ただ金融機関としては、土地に対してだけ融資しているわけではなく、今後建つ建物も含めて融資しています。
ですので、建物引渡しの時に建物を追加で担保に入れるという約束のもと、融資総額を債券額にした抵当権を、まずは土地だけに設定するのです。
やり方③ 抵当権設定登記を最後にまとめて１回で済ます
土地を購入するときには抵当権を設定せずに、建物完成時に土地と建物をまとめて１件の抵当権で申請するパターンです。
この場合は１回の抵当権設定登記で済みます。
でも、建物が完成するまでの期間、なにかが起きた時に銀行が回収する担保物権を持っていない状態であるという、銀行側のリスクが高いことになるので、あまり採用されないのではないでしょうか？
抵当権の設定はケースバイケース
抵当権をどのタイミングで、なにを担保にして設定登記するかは各金融機関によって対応が異なるようですので、担当者に確認してみましょう。
抵当権設定のタイミングが変わるだけならそれほど問題を感じません。
しかし、タイミングが変わることで支払う税額が違ってくるとしたら。。。
注文住宅を建てると軽減税率が適用されない話はまた別の機会に。
抵当権設定には３つのやり方がある
