これは知らなかった!家を建てる前でないと固定資産税を節約できない理由。

文住宅で家を建てています。

工事が年をまたいでいるので、土地の分だけ先に固定資産税の納税通知書が届きました。

土地や建物の軽減措置などを調べているうちに、建物に関しては、家を建てる前にちゃんと計画しておかないと、
固定資産税を安くすることができないことがわかりました。

固定資産税って、どうやって決まっているのか?

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固定資産税の課税の仕組み

固定資産税の計算の仕方については簡単です。

課税標準額×税率1.4%=固定資産税

↑こんな感じの計算式で税額を計算することはできます。
土地と建物でそれぞれいろいろな軽減措置もあります。

が、そもそもの課税標準額ってどうやって決まっているのか?というのが今回のテーマです。

課税標準額は評価額をもとに決まる

課税されるときの基準になる課税標準額は、固定資産税評価額というものを出した後に決まります。
固定資産税評価額は、国が決めたガイドラインに基づいて市町村が決めます。

評価額の出し方は、案の定、土地と建物、バラバラに決まっています。

土地の場合

公示地価の約70%が固定資産税評価額になります。

公示地価とは地価公示法に基づいて国土交通省が公示するもので、
ま、ざっくり言うと「このくらいの土地だったら、いくらいくらくらいの価格で売買するのを適正としますね」と国が発表するようなものみたいです。
(「土地 固定資産税 評価額 路線価」あたりでググるといろいろわかるかと)

地価が高くなった安くなったとか報道されるように、土地の価値は変わります。
それに伴い評価額も原則3年に一度見直されます

評価額が変われば、課税標準額も変わります。

固定資産税評価額と課税標準額は基本的には同じになるものだそうですが、
住宅用地だと1/6になったり、急激な地価の変動による税負担を避けるために調整が入ったりと、
必ずしも一致しません。

上がったり下がったりしながら変化していくのが、
土地の固定資産評価額であり、課税標準額です。

建物の場合

一方、建物の場合。

土地と同様に固定資産税評価額を元に課税標準額が決まります。(ここ土地と一緒)
通常は評価額と課税標準額は一致します。(ここはちょっと違う)
さらに、建物ができたときに評価された評価額がずっと続く。(ここが大きく違う)

建物が建ち続けている間は、最初に決まった評価額をベースに、課税額が決定し続けます

ヒゲメガネ

家屋の固定資産税評価額は再建築価格方式

建物の固定資産税評価額を決めるルールは、再建築価格方式というものになります。

ざっくり言うと、「もう一度同じ家を建てた場合、いくらくらいかかるか」で計算します。
計算の基準になるのは、総務省が決める再建築費というガイドラインがあって、
「この設備はこれくらい、この材料はいくらいくら」と決めたものをベースにします。

このガイドライン自体は3年に1度見直しが入って変更されます。

が、それぞれの建物に対しての評価に関しては変わりません
(3年に1度日本中の建物の評価をし直さないと考えると、それは無理でしょというのがわかるかと)

なので、建物を評価するのは1度きり。
その計算をするタイミングが、家が建った時になるんですね。

1度きりの評価をもとに、固定資産税評価額が決まり、課税標準額がそれに準じて、
それをベースに、建物の固定資産税が決まってきます。

だから、家を建てた後だと、建物の固定資産税は節約できないんですね。

節約できるタイミングとは、設計図を書いて、どんな設備にするか、どんな建材にするか、を決める段階しかないということになるんです。

ヒゲメガネ

評価額は人力で割り出す

ちなみに、建物の評価額の決め方は、税務署の人がやってきて、現地で実際にどんな建物が建っているのか目で見て、計測してはじきだすようです。

固定資産税は、床面積や建ぺい率だけでなく、太陽光発電や建材などの設備も課税対象です。

つまり、どんな資産性を持った建物が建っているかもチェックの対象になります。

注文住宅で建てた建物の固定資産税が高めであると言われるのは、
こういった設備にかかってくる税金が多くあるから、だったりするんでしょうね。

わかったマーク

建物の評価は1度だけ。高評価は嬉しいものの、納税額UPになる。設計の時だけが評価額を下げるチャンス。

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