東京の片隅でローコスト注文住宅を建てようと悪戦苦闘中です。
土地の引き渡しと同時に住宅ローンもスタート。３５年にわたるローン生活のはじまりですが、そのときに必ず通る道、それが抵当権設定登記。
そして登記と一緒によく出てくる登録免許税です。
住宅取得に関しての登録免許税は税率が軽減される措置があるのですが、注文住宅建築中のぼくにはなんと適用されずでした！
さて、なぜ注文住宅の登録免許税の軽減措置が適用されなかったのでしょうか？
注文住宅には登録免許税の軽減措置が適用されないの？
登録免許税の軽減措置とは？
抵当権設定登記をするときに 登録免許税 という税金が課税されます。
住宅取得に関する抵当権設定登記の場合、一定の要件を満たせば税金が安くなる登録免許税の軽減措置が設けられています。
新築もしくは中古の建物を取得して、その建物が①自分の居住用であること、②建物取得後１年以内に登記されたものであること、③床面積（登記簿面積）が５０㎡以上あることが条件です。
これらの条件にあてはまる建物の抵当権設定登記の場合、登録免許税が安くなります。
債権金額に対して税率を掛けた金額が課税されますが、単純に１/４になります。
課税金額（＝住宅ローン融資総額）が５０００万の場合、通常なら２０万円かかるところが軽減措置適用だと５万円になります。差額１５万円。結構な金額です。
適用されるのは住宅取得の抵当権設定登記のみ
税率の軽減措置は住宅取得のための抵当権設定登記に適用されますが、注意すべきは、住宅に抵当権をつける登記のときにのみ適用される点です。
土地に抵当権をつける登記では、軽減税率が適用されずに通常の税率での支払いをすることになります。
- 軽減措置は、住宅を担保に設定する抵当権設定登記のみ
- 土地を担保に設定する抵当権設定登記は通常税率で課税
以上の２点を押さえつつ、抵当権設定登記の進み方について考えると、今回ぼくが軽減措置を適用されなかったのかがわかってきます。
抵当権設定登記のタイミングで諸費用が変わる！？
注文住宅で家を建てようと思うと、土地を先に購入してから建物を建てることになります。
この場合、土地と建物にいつ抵当権を設定するかは、主に３つのパターンがあります。
金融機関によって対応が変わるそうです。
- 土地引渡し時に「土地にのみ」抵当権を設定する
- 土地引渡し時に「土地」に、建物引渡し時に「建物」に抵当権を設定する
- 建物引渡し時に「土地と建物」両方に抵当権を設定する
土地引渡し時に「土地にのみ」抵当権を設定する
土地を先行して購入するときに住宅ローンを組む場合、まず土地のみに抵当権をつける抵当権設定登記を行い、建物完成後の引渡し時に建物を共同担保にして、抵当権に追加することができます。
これを抵当権追加設定登記と言います。
最初に抵当権を設定する際には、土地のみの抵当権設定になるのですが、この場合住宅の登録免許税の軽減税率が適用されません。
法務局に確認しましたが、建物引渡し後に登記をする段階では、担保物件の追加登記を行う手続きになり、１物件につき１５００円かかりますが、住宅取得のための土地購入としても、当初に納めた登録免許税は還付されません。
土地引渡し時に「土地」に、建物引渡し時に「建物」に抵当権を設定する
土地の引渡し時に「土地」にのみ抵当権をつける抵当権設定登記を行い、建物の引渡しの時に「建物」にのみ、また抵当権設定登記を行う方法です。
それぞれに登録免許税がかかり、この方法だと建物に関する登録免許税は軽減措置が適用されます。
しかし、建物に抵当権をつけるためには、建物表題登記、所有権保存登記を済ませていないといけないので建物の引渡しが必要です。
建物分の住宅ローンが建てる前には組めないことになるので、建物分の工事費を建て替えられる場合のみ、登録免許税が軽減されることになります。
工事費の立て替えができるなら、わざわざ住宅ローンを組むまでもないと思うので、現実的ではない方法です。
建物引渡し時に「土地と建物」両方に抵当権を設定する
建物完成後に土地と建物の抵当権を設定するという方法です。登記が1度で済むので、司法書士さんへの報酬なども抑えることができます。
ただし、住宅ローンの融資実行時に担保となるものに抵当権をつけないということになるので、金融機関との交渉が必要と思われます。
で、今回のぼくの場合は、最初に土地だけを担保にして抵当権設定登記をして、建物が完成したときに追加で抵当権追加設定登記をするパターンです。
一度登記して納税した場合、そのあと新築を建てようがなにしようが、軽減税率を受けた場合との差額が還付されることはないようです。
こちらのyahoo知恵袋の回答がわかりやすかったです。
というわけで、注文住宅を建てるために土地から購入した場合、建売住宅を購入して登記するのに比べると、４倍の登録免許税がかかることになります。
調べてみても難しい家づくりの税金
今回は登録免許税の軽減措置について調べてみました。
法律や税金は一番難しい部分ですね。自分にドンピシャの答えが検索して出てくるわけでもないですし。
しかし、このあたりの複雑なところは銀行も進んでは教えてくれないので、自分なりに勉強することが必要ですね。
注文住宅では登録免許税は軽減されない。
