二世帯住宅の土地・建物の名義はどうしておくのが正解?

2017年7月23日

お金のことトビラ

京に3人で暮らせる注文住宅を計画中です。

住むのはぼくと妻と義理の母。二世帯住宅です。

ぼくの住宅ローンだけでは、ちょっと資金不足。なので義理の母にも援助してもらって、
その援助分と住宅ローンの合算が総予算と考えています。

こんな状況を踏まえてFPに相談してみたところ、登記する名義については注意したほうが良いと言われました。

二世帯住宅を建てる場合、土地・建物の名義はどうしておけばいいんだろう?

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状況の整理

もう一度状況を整理します。

ネットで探しても、ぼくのようなケースはレアケースみたいなのでなかなかお目にかかれません。

状況はこんな感じです。

  • 都内に注文住宅を建てようとしている。
  • 妻とその母、そして僕の3人住まいを想定。
  • 資金計画は、僕の住宅ローンと母が住む実家の売却資金をあてにしている。

住宅ローンの組み方と、援助してもらう資金についてアドバイスをもらうために、Suumoが運営する住宅展示場で行われるセミナーに申し込みました。

そこでFPに個別相談を受けました。

その時に言われたのが、これ。

「資金計画に問題はないですが、登記の名義人については注意したほうがいいですね」

登記…?名義人…?とはなんでしょうか?

ヒゲメガネ

登記と名義人とは?

ここでFPさんが言っていた登記は不動産登記のことになります。

登記とは簡単に言うと、家を建てた時、その建っている土地は誰のものなのか?その建っている家は誰のものなのか?をはっきり証明してくれるシステムです。

登記されている事で、土地を売ったり、家を買ったりが安心してできるようになります。

どこかの誰かが勝手に土地の権利を売買したりなんてことができないわけです。当たり前のような事も、登記というシステムがあるからなんですね。

で、今回の場合はその登記をするときの名義人に気をつけてください、とのアドバイスです。

名義人とは、不動産に関して所有権や抵当権などの権利を持つ人として記載されている人のことを言います。正確には「登記名義人」と言います。

ヒゲメガネ

名義人の何を気をつけるの?どう気をつけるの?

FPさん曰く注意すべきなのは、

「実際に、家を建てた時の不動産の持分を明確にしておく事が大切です。それと、家を建てる時につかったお金・費用の流れははっきりさせておくようにする事も重要です。」

ひとつの不動産を複数の人が権利を分け合って持つ場合、それぞれの人が持っている権利の割合を共有持分と言います。

そしてこの共有持分は、家を購入するのにお金を出した人が、その支払った金額の分だけ、持つことがいいとのことでした。

なぜ共有持分をはっきりと分けるのがよいと言うのか?

それはお金に関する税金が生じるからでした。

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持分がないと資金援助とみなされる?

できあがった家を、たとえば僕だけの名義にしてしまうと、どうなるのか?

実際に購入するにあたっては、実家を売却した義理母の資金を使っているわけです。

そこで、義理母の持分がないと、義理母から僕への贈与が行われたと判断されてしまうとのことでした。

贈与とみなされてしまうと、贈与税がかかってきてしまいます。

義理の母も自分が住む家に、自分がお金を払っているのですから、本質的には贈与しているわけではありません。

でも、持分がないことで贈与税の対象になってしまうということです。

家の持分はお金を払った人が払った分だけ、権利を持っておく必要があるということですね。

ヒゲメガネ

お金の流れをはっきりさせておくとは?

もうひとつお金の流れをはっきりさせておくというのは、ざっくり言うと、どの銀行口座から出金したかということです。

義理の母が実家売却で得たお金を、例えば娘の口座(つまり僕の妻の口座)を経由させたりして、住宅の建築資金として工務店などに振り込んだとします。

こうすると、これも贈与したとみなされる可能性があるようです。

だれの銀行名義の口座からのお金が使われたのか、出どころがどこかが大切で、誰のお金だったかは二の次なんですね。

ヒゲメガネ

金額だけじゃない。住宅購入の資金計画は。

僕の住宅ローンだけでまかなえるんだったら、面倒な事はないんですが、共同でお金を準備するとなるとちょっと複雑になります。

夫婦でそれぞれが住宅ローンを組む場合などは、ペアローンという仕組みがあります。

今回はそれとも違う、ローンの組み方・お金の準備の仕方になるので、家づくり初心者にはハードルが高いですね。
でも避けては通れないので慎重に進めたいところです。

わかったマーク

払ったお金の分だけ、権利を持っておくのが大事

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