こんなにかかるの!?住宅を取得するときにかかる税金たち〜土地購入時篇〜

2018年6月26日

をつくっていると、いたるところで税金を徴収されているのに気付かされます。

印紙税に、不動産取得税に、登録免許税 …etc.
聞きなれない種類の税金ばかり、いったいどれだけ税金を支払えばいいのでしょうか?

また家をつくるときにかかってくる税金と言っても、土地を買ったときに課税されるものだけでなく、建物ができたときに課税されるものもあります。

以下の記事ではまず土地に課税される税金をまとめてみます。

ほんと多いし複雑なのでびっくりしますよ。

土地購入時にかかる税金はどんなものがあるんだろう?

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土地購入時の税金

土地を購入する際にかかってくる税金は以下です。

ヒゲメガネ

印紙税

印紙税とは契約を交わすときの契約書にかかってくる税金です。

土地購入の場合、売買契約書や住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約)などに課税されます。

印紙税は契約書の金額で決まる

印紙税の税額は契約書に記載された金額によって決まります。

不動産の取得に関わる契約で、2018年3月31日まで税額の軽減措置が設けられています。
不動産の譲渡に関する契約書で、記載金額が10万円を超えていれば、印紙税の軽減措置の対象です。

不動産の譲渡に関する契約書というのは、不動産の売買契約書、工事の建築請負契約書になります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1000円 500円
100万円超 500万円以下 2000円 1000円
500万円超 1,000万円以下 1万円 5000円
1,000万円超 5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円

租税特別措置法91条という法律では5億円以上(50億円を超えるところまで)の契約金額についても細かく決められています。(あまりにもぼくと関係なさすぎる契約金額なので紙面の都合により省略です)

本則税率というのは、通常課される税率で、軽減税率が2017年現在適用されている軽減措置の税率です。

軽減措置が適用されるとだいたい半額になっていますね。
1000万から5000万くらいの土地には、1万円が課税されることになります。

印紙税の納税方法は原則として 収入印紙 を契約書に貼って、割印を押印しての納税になります。

収入印紙を買える場所や注意点についてはこちらの記事で。

このタイミングで印紙税がかかってくる!
土地の売買契約・土地の引き渡しを行うとき・銀行での金銭消費貸借契約
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消費税

税金の中ではおなじみの消費税

住宅を購入したり、建築したりする場合は、その代金に消費税がかかりますが、土地は非課税になるので、土地の購入代金そのものには消費税は課税されません。

ただ、土地の購入時にも消費税が課されるものがあります。
それが、不動産会社への仲介手数料

仲介手数料も何十万クラスの費用なので、消費税が課されると何万円分もかかってしまうので大きいんですよね。

税額=建物の代金×税率8%(国税6.3%+地方税1.7%)

消費税を上げる議論が続いていますが、2019年10月1日に税率を10%に引き上げるとされています。

10%に引き上げられる前に家づくりしたいという人もいるかと思います。

その場合の気にすべき点が一つ。

ちょうど消費税を引き上げるタイミングの前後の場合、増税前に契約を済ませれば、税率変更後も増税前の消費税率でよしとする経過措置が適用されます。

具体的には、消費税が10%に引き上げられる2019年10月1日より前に請負契約に準ずる売買契約を締結し、経過措置の適用を受けた場合、2019年10月1日以降に引き渡しを受けても、引き上げ前の消費税率が適用されます。仲介手数料に関しても同様に適用されます。

このタイミングで消費税がかかってくる!
不動産業者への仲介手数料支払い
ヒゲメガネ

登録免許税

登録免許税は、土地・建物を登記する際にかかる税金です。評価額に応じて税額が変わります。

土地を取得するときには、所有権の移転登記手続きが必要になります。
また住宅ローンを借りる時も、土地の抵当権設定登記が必要です。
それら登記の際に登録免許税がかかります。

土地の価格(評価額)や借入額(債務額)に税率をかけて税額が算出されます。
登録免許税も、一定の条件を満たせば税率が軽減されます。

登録免許税がかかる土地購入時の不動産登記は2つです。

所有権移転登記

土地の引き渡し時に行われる登記で、売主から買主に土地の所有権が移転することを登記します。

税額=土地の固定資産税評価額×1.5%

時限措置によって2019年3月31日まで税率が1.5%になっています。(※通常は2%)

抵当権設定登記

住宅ローンを組む際に土地に抵当権を設定する登記です。

税額=債権額(借入額)×0.4%

税額の計算に使われる債権額は、住宅ローンの総借入額です。
土地購入分の金額などではないことに注意しましょう。

土地と建物を同時に購入するのとは違う注文住宅の場合、ちょっと納得いかないことがあります。

注文住宅では土地の購入時に建物が完成していないため担保とすることができません。そのため抵当権を設定する登記に登録免許税の軽減措置が適用されないことがあります。

具体的にぼくの場合で。

みずほ銀行で住宅ローンを組んだのですが、みずほ銀行では、土地購入の時にまず土地だけに抵当権を設定し、建物完成後、建物を追加で抵当権に入れます。

この方法だと、新築建物の登録免許税に適用される軽減措置が受けられないため注意が必要です。
(※金融機関によって対応が異なるようです。確認必須です)

このタイミングで登録免許税がかかってくる!
土地の所有権移転登記・抵当権設定登記
ヒゲメガネ

不動産取得税

不動産取得税は文字通り、不動産を取得するときに課せられる税金です。

不動産取得税額は、土地の固定資産税評価額と税率を用いて算出されます。

土地の不動産取得税に関しては、新築住宅をのちのち建てることを前提にして軽減措置を受けることができます。

これを不動産取得税の徴収猶予と言います。

徴収猶予は原則土地の取得から60日以内に、都道府県税を管理する税事務所に自分で申請しないといけません。
しかし、ぼくの場合はでしたが、不動産屋さんも銀行も特には指摘してくれませんでしたので、注意したいところです。

2017年現在、不動産取得税も軽減措置があります。
軽減措置を受けた場合の税額の計算式は以下です。

税額=土地の評価額×1/2×3%ー減額される金額

減額される金額は、次の①②のうち多い方の額を税額からマイナスすることができます。

  • ①4万5000円
  • ②土地1㎡あたりの評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(※200㎡が限度)×3%

不動産取得税は都道府県税になります。
徴収猶予のための手続きは各都道府県によって異なるようです。

東京都の都道府県税を管理しているのは東京都主税局になります。

その他の県の場合は「不動産取得税 〇〇県税事務所」などで検索すれば担当の主税局が見つかるでしょう。

このタイミングで不動産取得税がかかってくる!
土地を取得したとき。徴収猶予申請をしたら、納税は取得後、数ヶ月後
ヒゲメガネ

固定資産税・都市計画税

不動産を所有している人は毎年納税することになるのが固定資産税都市計画税です。

毎年1月1日時点で固定資産台帳や登記記録などに、土地の所有者として登録されている人に対して課税され、1年分の税金を支払います。

1月1日時点での所有者が課税対象者なので、土地を購入したその年は、まだ課税対象者ではありません。しかし一般的に、売主さんが支払っている1年分の税金に対して、土地の引き渡し日を境に日割りで精算し、土地購入後の課税分を買主が負担します。

ですので、土地の引き渡しが遅くなればなるほど、最初の年の固定資産税負担は少なくなります。

翌年からは、台帳などの記録によって自治体からの納税通知書が届くようになり、土地は面積に応じて、一定の条件を満たせば軽減措置を受けられます。
軽減のために必要な申告などの手続きは、たいてい不要のことがおおいです。

固定資産税 税額=固定資産税評価額×1.4% (敷地面積200㎡までは評価額が1/6に)
都市計画税 税額=固定資産税評価額×0.3% (敷地面積200㎡までは評価額が1/3に)

軽減措置を受ける条件として1月1日に住宅家屋が建っている土地である必要があります。

住宅が建っていない土地に関しては、原則として評価額が下がる軽減措置が受けられません。

住宅が建っていないとは、引き渡しを受けたばかりで更地のままとか、着工しているけれどできあがっていない状態です。

しかしそういった場合でも、一定の条件に該当するものは軽減措置が適用されますので、各都道府県の税事務所に問い合わせましょう。

このタイミングで固定資産税・都市計画税がかかってくる!
土地引き渡しのとき・翌年から毎年
ヒゲメガネ

贈与税

土地購入に親や祖父母などの親族から資金を援助してもらった場合、個人から財産を受け取ることを「贈与」と呼び、一定額以上の贈与を受けた場合贈与税の支払い義務が発生します。

贈与税には、暦年課税相続時精算課税があります。

また2017年現在は、一定額まで贈与税がかからない住宅取得等資金の非課税制度の適用もあります。

贈与税は住宅購入を目的としていなくても、贈与を受けたらその合計額で判断されます。

暦年課税制度

1年間に受けた贈与の合計額が110万円(=基礎控除額)を超える場合、贈与税が課税されます。

贈与税の税率は「特例贈与財産」と「一般贈与財産」に分けられます。

特例贈与財産

父母、祖父母などの直系尊属から20歳以上の子や孫に贈与する場合、特例贈与財産とされます。

一般贈与財産よりも税率が低く設定されています。

一般贈与財産

特例贈与財産以外の贈与はすべて一般贈与財産です。

夫婦間や兄弟間の贈与、また20歳未満の子や孫への贈与に適用されます。

基礎控除後の課税価格 特例税率(特例贈与財産) 一般税率(一般贈与財産)
〜200万円以下 10% 10%
200万円超 300万円以下 15% 15%
300万円超 400万円以下 15% 20%
400万円超 600万円以下 20% 30%
600万円超 1,000万円以下 30% 40%
1,000万円超 1,500万円以下 40% 45%
1,500万円超 3,000万円以下 45% 50%
3,000万円超 4,500万円以下 50% 55%
4,500万円超 55% 55%

暦年課税の場合、基礎控除額である年間110万円以下であれば贈与税がかかりません

相続時精算課税制度

相続時精算課税は、生前贈与の一種です。

一定の条件を満たす時、住宅取得を目的とした贈与の場合は年齢にかかわらず親からの贈与を、将来起こるであろう財産を相続するときに精算することとして贈与を行います。
(※一定の条件とは、床面積が50㎡以上で、床面積の1/2以上が居住用であることなどです)

つまり、いまは贈与税かからないけれど、相続するときには税金がかかりますよという納税の先送りです。

贈与を受けた時は、一定の条件をクリアすれば2,500万円までは非課税になります。

2,500万円を超える分に対しては一律20%の税率が適用され、将来相続を行うときに支払うことになります。

非課税枠は大きいものの、非課税枠を超える分は将来に繰り延べされているだけなので、相続時に相応の税金が発生する可能性があるので注意が必要です。

また、相続時精算課税を一度選ぶと、暦年課税への途中変更はできません。

住宅取得等資金の非課税制度

相続時精算課税制度とは別に2021年12月31日までの贈与に関して適用される、税金のかからない生前贈与が住宅取得等資金の非課税制度です。

父母や祖父母などの直系尊属から、住宅取得資金として贈与を受けて、贈与を受けた翌年の3月15日(確定申告の期限日)までに住み始めるもしくは新築の家屋が建てられている(引き渡されていなくても、屋根があればOKだそうです)ことで、契約日に応じて一定額の贈与が非課税になる制度です。

住宅取得等資金の非課税制度は親だけでなく祖父母からも贈与が受けられ、非課税枠ないであれば贈与税がかかりません

また暦年課税制度や想像時精算課税制度との併用も可能です。

消費税の税率が8%のときの非課税限度額

契約日 省エネ等住宅 それ以外の住宅
2016年1月1日〜2020年3月31日 1,200万円 700万円
2020年4月1日〜2021年3月31日 1,000万円 500万円
2021年4月1日〜2021年12月31日 800万円 300万円
このタイミングで贈与税がかかってくる!
贈与を受けた翌年の確定申告

いたるところに税金が出現

契約をしたり、住宅ローンを組んだり、いたるところで税金が課されることがわかりました。

また軽減措置が多く設けられていることもわかりましたが、自分で申請しないと軽減されないことがあることもわかりました。

まったく家づくりの税金って一体どうなってるんでしょうか。

土地を購入したときではなくて、建物にかかる税金はほかにあります。

まとめてはみましたが、まだまだわからないことがいっぱいあります。

知らないと損することもありますね。家づくりは日々勉強の毎日です。

わかったマーク

土地購入に関する税金は「印紙税」「消費税」「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税・都市計画税」「贈与税」!軽減措置があるものが多いけど、自分で申請が必要なものもある!

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